记者丨张敏 编辑丨吴抒颖 张伟贤
在"毕业季"的带动下，租赁市场继续表现良好。
中指研究院发布的数据显示，今年 8 月，全国 50 个城市住宅平均租金为 34.02 元 / 平方米 / 月，环比上涨 0.03%，连续 3 个月上涨。其中，一线城市住宅平均租金环比上涨 0.23%，自今年 3 月以来，已保持连续 6 个月上涨。
住房租赁市场具有显著的季节性波动特征。从历年走势看，3 月的"返工潮"和 6-8 月的"毕业季"是全年住房租赁需求的传统旺季。近期租金上涨的局面，即由"毕业季"的需求带动。
具体到城市来看，产业基础扎实、优质教育资源集中的一线城市与强二线城市，对就业人口的吸引力更足，租金也更具韧性。
长期以来，京沪深三个一线城市的租金水平领跑全国。近几个月，这三城的租金涨幅也保持领先。但进入 8 月，北京住宅租金环比转跌，一线城市租金的整体涨幅也在收窄，凸显出毕业季支撑效应减弱后，租金上涨动力有所放缓。
住房租赁事关民生福祉。分析人士指出，随着房地产市场进入存量时代，供应端总体充裕，加之各项政策措施趋于完善，租赁市场总体将呈平稳发展态势。但在季节性波动特征继续存在的同时，城市之间的分化也将愈加明显。
上海租金连续 5 个月领涨
住宅租赁市场之所以呈现出季节性波动特征，是由其需求结构决定的。
根据中指研究院 2026 年中重点城市租客问卷调查结果，当前住房租赁市场的主流需求群体以处于职业发展初期的高学历青年、新市民为核心。
从年龄结构看，超七成的受访租客年龄在 35 岁以下，其中 54% 的受访租客年龄集中在 25-34 岁。从学历及毕业年限看，80% 受访租客拥有专科或本科学历，62% 毕业未满 5 年。
此外，随着政策保障体系不断完善，城市运行服务保障人员（如环卫工人、快递员、外卖员、家政服务人员等基层服务群体）正逐步纳入公租房、宿舍型保租房等保障范围，成为租赁市场需求结构中日益重要的组成部分。
今年 1 月和 2 月，受传统淡季和春节假期因素影响，中指研究院统计的 50 城住宅平均租金保持下降趋势。进入 3 月，随着务工人员返城就业、在职人员因工作变动更换住所、高校毕业生进入实习求职阶段，多重需求叠加之下，住房租赁需求集中释放。当月 50 城住宅平均租金环比转涨 0.09%，涨幅居近 24 个月以来高位。其中，4 个一线城市的住宅租金全部上涨。
随后的 4 月和 5 月，因缺乏季节性支撑，50 城住宅平均租金回落。直到 6 月，随着高校毕业季租赁需求集中入市，该指标重新回归上涨通道，至今已保持连续 3 个月上涨。
在此期间，一线城市的租金表现最为强势。自今年 3 月起，一线城市的住宅平均租金已连续 6 个月保持上涨。其中，3 月至 7 月，北上深三城的租金连续 5 个月环比上涨。今年 4 月至 8 月，上海租金涨幅连续 5 个月居 50 城首位。
到 8 月，随着北京、广州的住宅租金出现负增长，一线城市的住宅平均租金涨幅降至 0.23%，较此前两个月的 0.38% 明显收窄。当月，50 城住宅平均租金涨幅也大幅收窄，仅为 0.03%。
中指研究院研究主管程威向 21 世纪经济报道记者表示，这说明随着毕业季支撑效应的减弱，租金上涨动力有所放缓。但从累计变化看，今年 1-8 月，一线城市平均租金累计上涨 1.21%，表现优于 50 城平均水平。
保租房重构租赁市场
近几年，住房租赁市场正在迎来重构。
一方面，随着部分激进扩张的运营商陷入资金链危机，以规模为导向的重资产模式逐渐退潮。租赁行业转向精细化运营与资产优化，头部企业主动清退低效房源，战略重心从"拿房"转向"留客"。
另一方面，随着《住房租赁条例》等一批政策文件陆续落地，住房租赁市场法治化建设迈出了关键步伐，行业朝着更加公平、有序、健康的方向发展。
如今，与高点时相比，重点城市的住宅租金水平普遍经历了回调。多数分析人士认为，尽管仍会存在波动，但当前重点城市的租金下跌空间已经不大。
值得注意的是，在盘活存量的政策导向下，多地推出收购存量商品房、二手房用作保障性租赁住房的政策，在增加供应的同时，也丰富了市场的供给层次。这也将给租赁市场带来深远影响。
程威指出，收购存量房用于保租房是"十五五"时期住房租赁供给侧结构性改革的重要方向，该政策对租赁市场的影响是多维度、渐进式的。
从供给端看，保租房有助于拓宽房源筹集渠道、优化供给结构，提升保租房房源与租客需求的匹配度。但当前收购工作仍处于试点阶段，受收购价格协商、房源筛选标准、资金来源等因素制约，实际转化规模相对有限，短期内难以对市场供给格局产生根本性影响。
从租金预期看，保障性租赁住房的入市可以在一定区域内形成租金参考基准，将有效平抑周边同类房源的租金变动幅度，让租金运行更加平稳、可预期。
从行业运营看，存量房转化为保租房后，大概率将引入专业化运营机构进行运营管理，有利于推动租赁市场从"散户出租为主"向"市场化、专业化、规范化运营"转变，提升行业租住体验和服务水平。
短期来看，租赁市场仍将延续季节性波动特征。程威表示，9 月以后，随着季节性效应消退，住房租赁市场通常进入需求相对平稳的常态化阶段。但城市就业人口流动、换租需求等基础性需求仍将持续释放，尤其是一线城市对就业人口的吸引力较为稳定，租赁需求具备较强韧性，城市之间的结构性分化仍然存在。
租金方面，他表示，考虑到过去几年租金持续调整，下跌空间已大幅收窄，预计今年四季度重点城市租金将窄幅波动调整。
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